경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?<박희철(파이팅팔콘)>지음

 

"경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?"(지은이: 박희철)은 경매와 부동산 투자에 관한 내용을 간결하게 설명한 책입니다. 

목차

제1장 경매공부,1주일이면 충분하다

제2장 권리분석4스텝

제3장 경매실전4스텝

제4장 낙찰후수익3스텝

제5장 차별화된 수익을 내는 고수의 노하우

 

 

스텝 1. 말소기준권리 (권리분석): 이 스텝에서는 경매와 부동산 거래 관련 중요한 권리를 파악합니다. 이 중에는 근저당권, 가압류, 경매기입등기, 전세권, 담보가등기 등이 포함됩니다.

 

스텝 2. 인수되는 권리 (권리분석): 이 단계에서는 말소기준권리 중에서 경매로 소멸되는 권리와 그

렇지 않고 인수되는 권리를 구분합니다. 예를 들어, 선순위전세권은 경매로 소멸되지 않는다는 것을 설명하고 있습니다.

 

스텝 3. 임차인 권리분석: 이 단계에서는 임차인의 권리와 대항력 (대항할 수 있는 권리)에 관한 내용을 다룹니다. 대항력은 주택의 인도와 전입신고를 포함합니다. 또한, 우선변제권과 최우선변제권에 대한 내용도 다루고 있습니다.

 

스텝 4. 경매서류 및 기타권리 확인: 이 단계에서는 경매 진행 시 필요한 서류 및 정보를 확인하는 방법과 유용한 유료 경매 정보 사이트 등을 소개합니다.

 

그 이후에는 "제3장 경매실전"에 대한 내용을 다룹니다. 이는 경매에 참여하고 부동산 투자를 실제로 수행할 때 필요한 내용을 포함합니다. 이 내용은 물건 검색, 온라인 및 오프라인 조사, 그리고 경매 입찰에 대한 내용을 다룹니다.

 

마지막으로, "제4장 낙찰후수익"에서는 경매에서 낙찰된 이후의 과정을 다루며, 낙찰 후의 다양한 단계와 절차에 대한 설명이 포함되어 있습니다.

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경매 권리분석의 핵심 스텝! 부동산 투자를 위한 필독서

안녕하세요, 여러분! 오늘은 부동산 투자에 필수적인 내용인 '경매 권리분석'의 주요 단계를 알려드리겠습니다. '경매 권리분석'은 부동산 투자를 고려할 때 반드시 알아야 할 중요한 정보입니다. 이 글에서는 박희철(파이팅팔콘) 저자의 '경매 권리분석' 제2장 내용을 기반으로 설명하겠습니다.

 

제2장. 권리분석

 

권리분석은 부동산 경매에 참여하는 데 중요한 역할을 합니다. 권리분석은 다음 4단계로 나뉩니다.

제2장.권리분석

 

스텝1. 말소기준권리

1.근저당권-‘저당’은 부동산 등을 담보로 하여 돈을 빌려주는 것을 말한다. 그리고 ‘저당권’은 채무자가 빚을 갚지 않는 경우에 채권자가 경매 등의 절차를 통해 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 뜻한다.

2.가압류*(압류)-판결이 나서 돈을 돌려받기 전에 채무자가 재산을 빼돌릴 수 없도록 법원이 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것.

3.경매기입등기-채권자의 신청에 의해 경매가 진행된다는 것을 알리는 역할을 하는 것으로, 법원에서 경매를 진행하고 있으니 마음대로 처분해선 안 된다고 공시하는 것.

4. 전세권(경매신청 또는 배당요구 한 경우)-부동산소유자에게 보증금을 맡기고 일정 기간에 그 부동산을 빌려 쓰는 임대차계약을 ‘전세’라고 한다. 이 전세 계약에 대해 건물등기부 등본에 등록하면 ‘전세권’이 된다. 전세권자는 임대인의 동의가 없이도 해당 부동산을 타인에게 양도 또는 임대할 수 있으며 전세보증금을 반환받지 못하면 법원의 확정 판결이 없어도 바로 경매(임의 경매)진행을 청구할 수 있다. 전세권자가 배당요구(경매신청)을 했을 경우 전세권은 말소기준권리가 된다는 점이다.

5.담보가등기-본등기(진짜등기)를 할 요건이 갖춰지지 못한 경우에 본등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기

이 5가지 중에서 가장 먼저 설정된 것이 말소기준 권리이고, 이후에 설정된 모든 권리는 소멸된다.

등기부등본 열람/발급-등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 열람하거나 받을수 있다.

내용-부동산에 관한 권리관계를 적어두는 공식적인 장부, 종류로는 ‘토지’와‘건물’두가지가 있고, 표제부와 갑구, 을구로 구성되어 있다.

 

스텝2. 인수되는 권리 찾기

1.매각으로 소멸되는 권리-근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위전세권)과 같은 말소기준권리와 그이후에 설정된 권리들

2.매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리

1. 배당요구 하지 않은 선순위전세권

2.건물철거 및 토지인도청구가처분

3.유치권

4.법정지상권

 

스텝3. 임차인권리분석

대항력의 요건

1.주택의 인도(점유)

2.전입신고 (그다음날0시부터 대항력 발생)

두가지 요건이 계속 유지되어야 대항력이 존속한다.

말소기준권리보다 전입신고가 빠르면 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수되고, 전입신고가 더 늦으면 소멸되어 낙찰자에게 대항할 수 없다.

임차인배당, 우선변제권을 확보

우선변제권 취득요건

1.‘대항력’갖추기(주택의 인도와 전입신고)

2.임대차계약서에 ‘확정일자’ 받기

전입신고일과 확정일자가 다른 경우에는 더 늦게 갖춘조건을 기준으로 우선변제권이 생긴다. 전입신고가 빠르면 확정일자를 받은 날부터, 확정일자가 빠르면 전입신고한 그 다음날부터 우선변제권을 취득한다.

소액임차인을 위한 최우선변제권

최우선변제권 취득요건

1.경매기입등기 전에 ‘대항력’갖추기(주택인도와 전입신고)

2.임차보증금이 ‘소액보증금’에 해당

3.배당요구 종기일 이내에 배당요구 신청하기(종기일까지 대항력유지)

소액임차인은 최우선변제권을 얻어 다른 채권자보다 가장 먼저 보증금 중 일정액을 배당받을 수 있다.

 

스텝4. 경매서류 및 기타권리 확인

경매투자시에는 법원에서 제공하는 매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서 등을 확인해야 한다.

1.부동산 관련서류 및 정보제공사이트

등기부등본 열람,발급-대법원 인터넷등기소. www.iros.go.kr

건축물대장 열람,발급-정부24. www.gov.kr

부동산실거래가확인-국토교통부실거래가 공개시스템 rt.molit.go.kr

2.유료경매정보 사이트활용하기

옥션원, 탱크옥션

매각물건 명세서 체크포인트

1.최선순위 설정일자

2.현황조사 및 임차인의 권리신고내역

3.등기부등본상의 권리중 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것

4.비고란

법원의 집행관이 경매부동산에 방문해 현재상황과 점유관계를 조사하여 작성한 것이 현황조사서이다. 임차인이 거주하고 있다면 전입일자, 확정일자, 보증금 등의 정보가 제공되므로 임차인 권리분석에 있어서 중요한 참고 자료이다.

제3장 경매실전

1.물건검색

2.온라인조사

3.오프라인조사

4.경매입찰

스텝1.물건검색

물건선택의 노하우

1.투자지역을 선택하는 7가지 기준을 참고하자.

①대단지

②내가 가장 잘 아는 곳

③교통이 편한곳

④학군이 좋은곳

⑤내가 살고 싶은곳

⑥신규아파트단지

⑦브랜드가 좋은곳

2.권리분석과 명도가 쉬운물건으로 시작하자.

스텝2. 온라인조사

포털사이트의 지도, 부동산서비스 검색-네이버지도, 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 부동산지인, 리치고

1.인터넷지도, 거리뷰확인-주변환경, 편의시설조사,도로, 지하철현황,주변학교, 병원, 편의시설,공원 위치 파악

2.매물시세, 실거래가 조사

①매물정보,시세알아보기-급매, 최저가 최고가

②실거래가 확인-국토교통부 실거래가공개 시스템 확인

3.단지,학군, 기타정보파악-온라인 커뮤니티와 블로그정보 활용,맘카페, 인터넷블로그,

스텝3.오프라인 조사

부동산상태-동네한바퀴 돌아보자.

점유자,

관리비(관리사무소에 문의(①체납된 전체관리비 중 공용부분에 해당하는 금액,②연체이자,

③연체기간),

시세(3곳이상 중개사무소에서 조사),

전입세대 열람(주민센터)

<확실한 시세파악을 위한 5가지 질문>

1.현재 최저매물 가격이 얼마예요?

2.급매물 다음 물건은 얼마인가요?

3.비슷한 조건의 물건은 무엇이고, 현재가격은 얼마인가요?

4.저층과 탑층은 얼마에 거래되나요?

5.그 물건이 매도가 잘 안 되는 이유가 무엇인가요?

 

스텝4. 경매입찰

입찰가 산정하기

투자수익=매도가격-투입비용

1.투입비용이 투자수익을 결정한다.

①취득세

②법무사 수수료

③중개수수료

④금융거래비용

⑤명도비

⑥체납관리비

⑦수리비

2.입찰자유형을 파악하면 낙찰가능성이 높아진다.

1.부동산 매매사업자-주택을 1년내에 매도하는 경우, 개인은 양도소득세 중과세가 적용되지만, 부동산 매매사업자는 일반세율로 종합소득세를 낸다.(조정대상지역내 2주택이상은 예외)

2.수리 후 높은 가격에 매도-빌라나 소형아파트중 지은지 오래된 집들은 수리를 통해 그 가치를 크게 향상시킬 수 있다.

3.보유하다가 시세가 상승하면 매도-지하철, 도로개통 등 호재가 있는 지역의 경매물건은 시세 이상의 가격에 매각된다. 특히 재개발 또는 재건축이 진행되고 있는 지역의 물건은 감정가보다 훨씬 높은 가격에 낙찰되기도 한다.(사업진행이 빠른곳은 매물자체가 나오지 않기 때문)

4.실거주자-양도세에 대한 부담도 덜하기 때문에 일반 투자자보다 입찰가격을 높게 쓰는 경우가 많다.

5.초보투자자

6.낮은 가격으로 꾸준히 입찰-흐르는 물건(높은 물건의 가치에 비해 입찰자가 적고 입찰가가 낮은 물건)을 잡기 위해 저렴한 가격으로 꾸준히 입찰하는 투자자들도 있다.

입찰당일 체크리스트

1.법원가기 전 꼭 챙길 것

본인입찰시-신분증, 도장, 입찰보증금

<입찰시 주의 사항>

1.입찰가격은 절대 수정할 수 없다.

2.입찰가격 기재는 신중하게-초보자는 미리 써두자.

3.개별매각 사건은 물건번호를 꼭 기재하자.

4.입찰보증금이 부족하면 낙찰이 무효가 된다.

5.입찰 당일에는 변경, 취하여부를 꼭 확인하자.

제4장.낙찰후수익.

낙찰

 

①매각허가결정-일주일

②항고기간-일주일

③잔금납부-한달

④배당기일-한달